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母亲借名买房被儿子套路,律师详细举证帮母亲拿回房产

发布时间:2020-12-24 作者:北京家理律师事务所

案情简介

原告:田大娘

被告:吕先生

原告律师:任正良律师  吕伟杰律师(实习)

 

2013年11月,田大娘和前夫吕大爷通过法院调解离婚,田大娘分得丰台区某处房产(以下简称“丰台大房产”)。当时,双方的独生子吕先生已经成年。

 

2016年3月,吕先生结婚,双方以其妻的名义在朝阳某小区购买一套住房。吕先生向母亲提议抵押丰台大房产,以供养吕先生夫妻在朝阳区的住房,田大娘拒绝了儿子的要求。随后,吕先生又多次劝说母亲出售丰台大房产,置换一套小房产用于居住,用剩余的钱来养老。同时,吕先生主动为母亲在自己居住的小区找到一处待售房产(以下简称“朝阳小房产”)。 

 

2016年4月10日晚,在吕先生及其妻子的陪同下,田大娘与购房人签署合同,以450万元出售丰台大房产,并准备同时签署购房合同,以270万元购买朝阳小房产。但是,田大娘签完售房合同以后,吕先生告诉母亲,因丰台大房产还没有过户,母亲系单身人士,不能购买第二套房产,建议母亲借自己的名义买房,承诺两年后会将朝阳小房产转移至母亲名下。为了避免承担30余万元的违约金,田大娘只能同意了儿子的方案。

 

当日,吕先生代田大娘签署了购房合同,田大娘先后支付了10万元定金和240万元购房款,并向吕先生转账20余万元,以用于支付房产尾款和装修费用。

 

购房装修以后,田大娘一直居住在朝阳小房产中,并支付水电、取暖等生活费用。

 

2018年,田大娘要求儿子吕先生按约定将朝阳小房产过户至自己的名下,均遭到儿子的拒绝。后来,吕先生表示朝阳小房产登记在自己名下,属于他个人所有,扬言要将田大娘赶出去,甚至多次殴打田大娘。2019年,田大娘忍无可忍,以所有权确认纠纷诉至法院,请求法院确认朝阳小房产系自己所有,要求儿子协助办理过户手续。

 

办案经过

来所咨询时,田大娘感到很无助,她已经无暇顾及儿子对自己的感情伤害,目前最紧急的是夺回被儿子骗走的房产。接受委托后,任正良律师一方面安抚脆弱的田大娘,双方建立起良好的信任关系;另一方面运用深厚的专业功底,判断出本案的关键在于做实“借名买房”的证据。为此,他多次与田大娘见面沟通,制定了详细的证据清单,指导田大娘收集证据,完整地证明了房屋全部系其出资且一直实际居住的事实,并协助法官对房屋居住现状进行现场走访、调查。

 

在庭审中,针对我方提出的“借名买房”说法,儿子一方声称无书面协议无法证明存在借名,并表示“房产系母亲赠与自己的婚房”,由于婆媳有矛盾,母亲想要回房子。眼看法官有可能被说服,任正良律师当庭指出“卖房和买房合同签署是同一天”,田大娘借名买房有限购的现实原因,且朝阳小房产系其唯一住房,不可能赠与儿子,最终以情理结合法理成功说服法官,为田大娘追回房产。

 

案件结果

本案以判决结案。一审判决吕先生应于判决生效七日内协助田大娘将朝阳小房产产权转移登记至田大娘名下;诉讼费由儿子吕先生承担。

 

家理律说

本案的基础事实非常清楚,朝阳小房产是母亲全额出资购买,双方对此都认可。但是房产登记在儿子名下,母亲主张是“借名买房”,儿子主张是“赠与”,双方在法律适用上展开了博弈。本案涉及两个关键争议,一是母亲出资购房是“借名买房”还是“赠与”;二是在没有书面协议的情况下,法院会如何认定借名买房关系。

 

第一,母亲出资购房是“赠与”还是“借名买房”。父母出资为子女购房,并将房产登记在子女名下,我们对这样的案情非常熟悉,但是以往都是在离婚诉讼中遇见,例如子女与配偶要离婚,出资方父母为了避免房产被其配偶分割,因此向法院主张是“借名买房”,将房产要到父母名下,这样配偶就分不到了。在审判实践中,除非有借名买房协议,否则不会支持父母“借名买房”的主张。为了平衡双方的利益,法院很可能将父母出资认定为借款。

 

但是,本案母亲的根本诉求与前述完全不同,其主张“借名买房”正是想从儿子手里追回房子。母亲摆出证据证明房产都是自己出资,因此提出“借名买房”的说法,儿子予以否认,并提出这是“赠与”的说法,同时向法院表示因为婆媳有矛盾,所以母亲才想要追回房子。双方的说法都有一定有合理性,但是无论是母亲的借名买房说还是儿子的赠与说,都没有书面协议作为证据支持。

 

此时,双方证据均无法完全支持自己的主张,儿子一方提出本案应该适用《婚姻法司法解释三》第7条的规定,即父母婚后出全资为子女购房,产权登记在自己子女名下的,视为对自己子女一方的赠与。我们当庭表示该条规定仅适用于夫妻因离婚析产引发的纠纷,不适用于母子间的财产纠纷,法官没有对此进行评价,从后续的案件进展来看,法官显然认可了我们的说法。

 

第二,在没有书面协议的情况下,法院如何认定借名买房关系。显然,双方购房时的真实意思表示已经很难证明,所以法院认为本案的关键在于查实当事人之间对“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

 

在本案中,朝阳小房产虽然是以儿子名义购买,但所有款项均是母亲出资支付,且购买后一直是母亲在居住使用,并支付了水电供暖等生活费用,且购房的原始票据等材料都是母亲持有。母亲对于借名买房的背景、经过都进行了详细说明,确实有限购政策的现实原因。因此,法官认定母亲已经完成借名买房的举证责任。从儿子一方来看,他认可出资均来自母亲,主张这是母亲对自己的赠与,但是没有提供证据证实。最终,法院认为根据母亲提交的证据,足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性,支持了母亲的主张。

 

案外说案

本案一审判决以后,儿子没有上诉,但是也没有主动配合过户,母亲申请法院强制执行,并且连一万多元的诉讼费也没有放弃。据我们所知,这位母亲曾经将自己微薄的退休金省下来,以贴补儿子一家的生活,但是儿子意图将母亲的财产据而己有,深深地伤害了母亲的感情,也让母亲反思了自己对儿子的过度宠溺,所以这次决定好好“治治”他。

 

案结之时,我们常常在想,我们从小知道自己不能去拿别人的东西,可是为什么那个别人是父母的时候,我们就可以如此理所当然,毫无羞愧之意呢。在办理继承类案件时,我们发现在很多儿女的认知里,父母的财产都是自己的,他们可以随意处分,哪怕是违背父母的意愿。

 

我很敬佩田大娘的勇敢,当儿子咄咄逼人的时候,她选择用法律来维护自己的合法权益。这场诉讼的结果,鼓励了父母勇敢维权的行为,当然也给儿女们上了一堂生动的教育课,当你成年以后,父母在经济上支援你不是义务,是恩情!

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