成功案例

以父母之名参与房改,为实际购房者保住一半房产

案情简介
原告:张大娘(化名)
被告:姚大哥、姚二姐、姚三姐、姚四姐(化名)
被告律师:韩潼律师

1980年11月,张大娘与案外人姚大爷结婚,双方均系再婚,婚后未育有子女。姚大爷与前妻育有四子女,分别是姚大哥、姚二姐、姚三姐、姚四姐。
1988年,姚大哥开始居住在姚大爷单位某处公房内(以下简称“涉案房屋”)。1996年,姚大哥代姚大爷与北京市人民政府军队离休退休干部安置办公室签订《军队离休退休干部专项住房出售协议》,购房价格以姚大爷与张大娘的工龄作为优惠依据,一次性支付房款约为1.5万元。姚大哥全额出资1.5万元购买涉案房屋,涉案房屋于2000年取得房产证,登记在姚大爷名下,后一直由姚大哥一家实际居住。
2007年5月,姚大爷去世,姚大爷父母均早于姚大爷死亡,生前未留有遗嘱。姚大爷去世后,张大娘领取丧葬费及遗属补贴6万余元、抚恤金8万余元,丧葬费用实际由姚氏兄弟姐妹四人承担。
2017年,张大娘诉至法院,主张涉案房屋为夫妻共同财产,要求依法予以分割,涉案房屋现值约700万元。收到法院传票后,姚大哥找到我们,希望我们为其保住涉案房屋,同时要求分割姚大爷单位发放的丧葬费、抚恤金等费用。
接受委托时,我们明确告知姚大哥,此案诉讼风险较大,因双方没有明确的协议约定,涉案房屋很可能会被认定为姚大爷、张大娘的夫妻共同财产。为此,我们充分举证了以下四个事实:全部购房款由姚大哥支付、购房合同由姚大哥签署、涉案房屋实际由姚大哥一家居住、房产证等相关材料均由姚大哥保管,获得法院认可。最终,一审法院根据以上四个事实,认定姚大哥享有涉案房屋二分之一的份额,其余二分之一份额为姚大爷与张大娘的夫妻共同财产。涉案房屋仅有四分之一份额为姚大爷的遗产,可由张大娘、姚氏兄弟姐妹共五人继承。在庭审过程中,姚二姐同意将其继承份额赠与姚大哥。

案件结果
本案经判决结案。涉案房屋由张大娘继承十分之三、姚大哥继承五分之三、姚三姐继承二十分之一、姚小弟继承二十分之一;张大娘将丧葬费、抚恤金等按比例返还给姚氏兄弟姐妹四人;张大娘返还姚大哥购房款约1.5万元。

家理说法
本案的争议焦点在于涉案房屋是姚大爷和张大娘的夫妻共同财产还是姚大哥的个人财产。在案证据及各方陈述相互印证,姚大哥征得姚大爷和张大娘的同意后,由姚大哥代姚大爷签订房屋买卖合同并由姚大哥全款出资购买,涉案房屋自1988年至今,一直由姚大哥居住使用。
尽管以上案件事实均获得法院认可,但是姚大哥取得涉案房屋所有权依然存在两个法律障碍:
第一,从借名买房的角度来看,借名购买房改房的合同是否有效。在本案中,姚大哥与姚大爷、张大娘夫妇没有签订借名买房协议,但是姚大爷同事、姚氏其余兄弟姐妹的证言以及其他的证据材料可以显示,本案涉案房屋涉及借名买房问题。
按照《合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同,无效;《合同法司法解释二》第14条的规定,合同法第52条所称的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。那么,以父母名义购买房改房的借名买房行为,是否违反效力性强制性规定而无效呢?
最高人民法院主办的《人民司法》2015年04期曾发布一则借名购买经济适用房的案例指引,认为一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由,则基于意思自治原则,其效力应予认可。但本案原告借用被告名义购买的是经济适用房,虽然原告本身并不具有经济适用房购买资格,但是其除讼争房外别无其他住房,其购买讼争房屋系用于自住,而非用于投资或投机目的,其借名买房协议应认定为有效。
我们认为本案与借名购买经济适用房的案例具有相似性,其法理基础亦相同,姚大哥借父亲之名购买房改房,亦是用于自住,可以认定为有效。但是,本案缺乏借名买房协议这一项关键证据,双方也没有关于房屋所有权归属的任何协议,且购买该房改房时使用了姚大爷、张大娘的工龄优惠,张大娘坚持认为涉案房屋系夫妻共同财产,因此亦很难直接适用借名买房的裁判规则。
第二,从《婚姻法司法解释三》第12条来看,以父母名义购买的房改房所有权人是否为父母。
《婚姻法司法解释三》第12条明确规定,“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理”。这是否说明,夫妻出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,另一方主张分割房屋时,该出资作为债权处理,是否意味着该房屋的所有权人依然是父母呢?
我们认为这样的理解是过度解读,该法条适用的前提与本案并不完全不同。如果将该条款解读为,夫妻借一方父母之名购买房改房的行为,可视为一方父母将房改房的购买指标赠与一方,而不是夫妻双方。基于此,法院亦可不支持另一方要求分割房屋的诉求,将夫妻出资作为债务处理。
无论从哪个角度来分析论证,因为姚大哥与父母之间缺乏明确的协议约定,其结论都不是绝对的。最终,结合情理与法理,法院认定姚大哥占有涉案房屋二分之一的份额。

案外说案
家庭是社会的细胞,家庭的和谐稳定是社会和谐稳定的基础。但是随着房价上涨,许多原本融洽、和谐的家庭关系因巨大的利益驱使而变得岌岌可危,本案即是其中一个缩影。
姚氏兄弟姐妹介绍,父亲在世以及逝世后很长一段时间,他们与继母的关系均十分亲密,将其视为亲生母亲一样照顾、扶养。因此,姚大哥以父亲名义购买房改房时,双方均没有提及签署协议来固定房屋权属。但是父亲去世后,因探望、赡养继母以及其他一些经济纷争,令继母与姚氏兄弟姐妹的关系变得紧张起来。
姚氏兄弟姐妹连续两年未探望、照顾继母。在房价上涨的大背景下,情感受伤的继母决定利用诉讼来争取经济利益。可喜的是,法庭上的唇枪舌战和关于房屋权属的最终判决,并不像我们想象的那样,让继母和继子女从此形同陌路,反而让他们在明确各自权益的基础上,反思当初各自是如何逾越法律和道德的边界,伤害了曾经的亲人,从而决心努力修复、弥合彼此的亲情。