成功案例

细解拆迁安置协议,帮助非农的外来媳妇分得拆迁利益

案情简介
原告:沙女士(化名)
被告:王大爷、苏大娘、苏女士、王先生(化名)
原告律师:李婧德律师

2013年11月,沙女士与王先生经人介绍相识,并于2014年1月领证结婚。婚后初期,夫妻关系还算融洽,沙女士怀孕。
2014年3月,王先生家与《北京某房地产开发有限公司》签署拆迁补偿安置协议,协议约定王先生家可获得宅基地区位款约168万元、房屋重置成新价约62万元、家用设备移机费约4千元、停产停业综合补助约12万元、搬家补助费8千元、住房安置补助费117万元、提前搬迁补助费50万元、其他费用约72万元。自2014年3月起至今,每人每月1000元人口周转费。
王先生家共有家庭人口7人,分在两个户口,王先生与奶奶、叔叔3人为一户;沙女士与王大爷、苏大娘、苏女士4人为一户,王大爷和苏大娘分别是王先生的父母,苏女士系苏大娘的侄女。当时,因沙女士已怀孕,按照当地的拆迁安置方案,王先生家实际可安置8人。
按照拆迁协议,被安置人员均可以3000元每平方米的优惠价格购买45平方米的房屋,沙女士所在的户内共有5个名额(含未出生胎儿),可获得225平方米的优惠购房面积,实际分得253平方米,超过优惠购房面积28平方米,超出面积按1.1万元每平方米购买。其中,有一套房屋面积约为42平方米。
王先生家拆迁后,苏大娘向沙女士转账30万元。随后不久,沙女士流产,沙女士与王先生本就草率仓促的婚姻出现矛盾,双方冲突不断,后于2016年12月正式分居。2017年3月,沙女士向法院起诉离婚,同时提起分家析产之诉,主张应得的拆迁利益。立案后,因安置房尚未取得房产证,法院建议我方以所有权确认纠纷作为案由,遂改之。
接受沙女士委托后,我们通过以下三步实现了当事人的利益最大化:第一,调取证据。沙女士手中没有任何拆迁安置材料,她亦不知道王先生家具体分得了多少拆迁利益。立案后,我们立即向法院申请协助调查取证函,向当地村委、折迁公司以及房地产开发公司等调取房屋拆迁补偿安置涉及的全部材料,集齐了重要的证据材料;第二,明确沙女士可获得的拆迁利益;按照法律以及当地拆迁安置政策,我们梳理出沙女士享有的拆迁利益,包括部分货币补偿款和45平方米的优惠购房指标。第三,结合双方需求,达成和解。沙女士并不想要房,对方想要保住房产,在了解双方需求后,为避免诉累,提高纠纷解决的效率,我们积极推动双方协商,最终双方达成和解。

案件结果
本案最终实现和解。苏大娘一次性支付沙女士60万元补偿款,且苏大娘承诺不再主张沙女士返还30万元,双方达成和解,沙女士撤诉。

家理说法
在办理本案过程中,我们面临的最大难题是,如何确定沙女士应得的拆迁利益,主要的争议焦点在于沙女士是否可以享有宅基地区位款、房屋重置成新价、搬迁安置费用以及优惠购房面积?
第一,沙女士无权分割宅基地区位款。宅基地区位款是对宅基地使用权的一种补偿。按照《物权法》第152条的规定,宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,是一种用益物权。因此,只有宅基地使用权人才有权分割宅基地区位款,沙女士是宅基地使用权人吗?
《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员,宅基地使用权的审批以“户”为单位进行,实行“一户一宅”原则。在本案中,虽然沙女士的户口落于涉案宅基地及其上房屋上,但是沙女士是非农业户口,自然不是农村集体经济组织成员,故无权要求分割宅基地区位款。虽然理论上尚存争议,但是司法实践中,非农业户口的外来媳妇/女婿要求分割宅基地区位款的诉求,得不到法院支持。
第二,沙女士无权分割房屋重置成新价。涉案房屋由王先生的爷爷奶奶建造而成,王先生的爷爷已经去世,奶奶尚在人世;按照《物权法》第19、20条的规定,涉案房屋所有权人应为王先生的奶奶和父母;涉案房屋后期维护、更新由王先生的父母出资,沙女士既不是所有权人,亦未对房屋装修装饰作出贡献。因此,沙女士无权分割房屋重置成新价。
第三,沙女士可以要求分割搬迁安置费用。搬迁安置费用是针对现有的全体家庭成员,确定家庭成员的方式即是户籍登记。沙女士所在的户籍内有5名安置人员(含沙女士未出生胎儿),部分搬迁安置费用是按人口数计算的,沙女士有权要求分割搬迁安置费用。本案涉及的搬迁安置费用约为240万元,沙女士在庭审过程中主动放弃未出生胎儿应得的份额,其应得份额为48万元。自2014年3月至今的周转费约为3万余元。扣除优惠购房价款45×3000=13.5万元,尚存份额为37.5万元。
第四,沙女士可以要求获得45平方米的优惠购房面积。我们通过调取到的《拆迁补偿安置协议》获知,每位被安置人员均可获得45平方米的优惠购房面积,该优惠购房面积并不要求权利人是宅基地使用权人或者农村房屋所有权人。作为被安置人员的沙女士,可以主张获得45平方米的优惠购房面积。经过我方律师的积极沟通,对方同意按照1.1万每平方米的价格补偿给沙女士,即49.5万元。
以上第三、四项合计为88万元,扣除苏大娘已转的30万元补偿款,沙女士还可分得58万元。经过法院和我方律师的极力争取,苏大娘一方同意支付60万元,双方达成和解,沙女士撤诉。

案外说案
《土地管理法》第2条规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制的土地,又称国有土地;劳动群体集体所有制的土地,又称集体土地。随着城镇化进程的推进,越来越多的集体土地被征收,转变为集体土地,被拆迁的农民也摇身变为城镇居民。在征收拆迁的过程中,关于宅基地使用权及其上的房屋所有权权属争议一直是困扰各方的大难题。
按照《物权法》的规定,我国国有土地上的房地关系是明确的,即“房随地走,地随房走”的原则,用一个不太严谨的说法,城市里的房屋所有权和土地使用权的权属保持一致,土地使用权是谁的,其上的房屋也就是谁的。
但是,农村集体土地上的宅基地使用权和房屋所有权的权属却并不具有这种一致性,也就是说,农村里的宅基地使用权人未必是其上房屋的所有权人。
某村村民甲于2001年经审批在本村宅基地上建造一座房屋,当时家庭成员为甲与妻子乙,以及儿子丙(时年15岁,尚在读书)。2015年,儿子丙娶妻丁(非农户),生子戊(随丙入农业户)。此时,在该农村集体土地上的宅基地使用权人是谁,房屋所有权人又是谁呢?
宅基地使用权人的确定是以“户”为单位,这个“户”并不包括户籍里登记的现有全体家庭成员,需要剔除不具有农村集体经济组织成员资格的人员。因此,甲、乙、丙、戊是宅基地使用权人;农村房屋所有权人,应为建造房屋时做了贡献的家庭成员。建造房屋时,丙没有经济收入,自然是没有贡献;丁、戊尚不是其家庭成员,更谈不上作贡献。因此,房屋所有权为应为甲与乙。