成功案例

细解农村宅基地使用权属性,为男方保住置换得来的安置房

案情简介
原告:王女士、霍小妹(化名)
被告:霍先生、霍大爷、林大娘(化名)
被告律师:李婧德律师

王女士与霍先生经人介绍相识,于2009年10月登记结婚,2012年4月育有一女霍小妹(已随父入户)。霍大爷与林大娘分别系霍先生的父母。
2011年9月,霍大爷与北京某房地产开发公司签订《某村腾退补偿安置协议书》,霍先生家位于海淀区某村的房屋被拆迁,霍大爷家宅基地确权面积为330平方米,被安置人为霍大爷、林大娘、霍先生、王女士和霍小妹共5人。
安置房屋面积以合法宅基地面积进行一比一置换,霍大爷家获得安置房屋5套,合计面积约为374平方米,超出宅基地确权面积44平方米。房屋重置成新价约33万元、搬家补助费7千元、装修补助费约7万元、移机费约800元、其他费用约40万元。自2011年9月起至安置房交锁匙日,每人每月900元人口周转费。
2014年,王女士将霍先生诉至法院,要求离婚,后撤诉。2016年,王女士以霍先生有家庭暴力为由,再次诉请离婚。经审理后,法院判决双方离婚,婚生女霍小妹由王女士抚养,霍先生每月支付3000元抚养费。
2016年12月,王女士与霍小妹以霍先生、霍大爷、林大娘为被告,提起分家析产之诉,要求分得150平方米的房产和26万元的拆迁补偿款。
接受霍先生委托后,我们详细研究了《某村腾退改造方案》及其实施细则,发现霍先生家所得的安置房系利用其原有宅基地面积一比一置换得来的,这也就是说,安置房仅有宅基地使用权人方能享有权利。王女士的户口在外地,且是非农业户口,不能作为涉案宅基地的使用权人,自然无权要求获得安置的房产。
第一次开庭结束后,王女士感觉争取房产无望,在法官的再三释明下,亦未提出分割搬迁安置费用的诉求,随后便自行撤诉。

案件结果
王女士和霍小妹自行撤诉。

家理说法
在以往的案例分析里,我们已经详细分析过非农的外来媳妇可分得的拆迁利益,包括搬迁安置费用和以安置人口计算的安置房。但是,本案的安置房分配方式不同于前述案例,安置房面积以宅基地面积一比一置换得来,也即理论界所说的“产权调换”。从我们接触的拆迁安置案件中来看,以安置人口计算安置房的方式较为普遍,而以宅基地面积一比一置换安置房的产权调换方式相对较少。但是拆迁政策的不同,确实会对外来媳妇的拆迁利益起着决定性的作用。
回到本案中,我们需要回答三个问题:其一是非农的外来媳妇能否享有一比一置换得来的安置房相关权益;其二是已随父入农业户口的霍小妹能否享有安置房的权益;其三,王女士和霍小妹是否有权要求分割搬迁安置费用。
第一,非农的外来媳妇无法分得一比一置换得来的安置房。采用宅基地面积一比一置换安置房的方式,拆迁方是以地、房的方式来置换被拆迁人的宅基地面积,因此在这类拆迁安置中,被拆迁家庭获得的补偿款里并不包括宅基地区位款,其相关权益已经完全被安置房所替代。因此,只有宅基地使用权人方能享有安置房的权益。
根据我国现行法律法规的规定,王女士是非农业户口,无法取得集体经济组织成员资格,即使嫁入霍家,亦不能当然地成为霍家宅基地使用权人。因此,王女士无法享有安置房的权益。
第二,已随父入当地农业户口的霍小妹应当享有安置房的权益。我国的宅基地实行“一户一宅”原则,宅基地使用权人以“户”为单位来审批,虽然一般会按照户内成员数来核定所占用的宅基地面积大小,但并不精确到个人,而且在一定范围内实行“增人不增地,减人不减地”的做法。因此,宅基地使用权人的范围处于动态变化中。霍小妹随父亲入当地村集体的农业户口,已取得当地集体经济组织成员资格,亦为霍家的家庭成员,应当认定为宅基地使用权人。既然霍小妹是霍家宅基地使用权人,那么当然享有一比一置换得来的安置房产,但是王女士及其律师亦未代女儿霍小妹提起该项诉求。
第三,王女士和霍小妹可以分割搬迁安置费用。王女士和霍小妹作为被安置人,毫无疑问可以要求分割搬迁安置费用。在本案审理过程中,法官一再对王女士方进行释明,暗示其可以要求分割搬迁安置费用,但王女士及其律师均未提出诉求。
在城镇化进程中,各地区经济社会状况不一,拆迁政策也因时因地而异,但是拆迁政策的不同可能对此类分家析产案件当事人的权益产生决定性影响,需要认真研究应对。

案外说案
近年来,随着城镇化进程的加快,农民住房被征收拆迁,被拆迁的农户获得补偿款和安置住房权属纠纷日益增多,其中尤以非农的外来媳妇/女婿离婚时提起分家析产之诉为多。