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兄妹因拆迁补偿起争议,家理律师巧用证据为我方争得利益最大化

发布时间:2022-03-31 作者:北京家理律师事务所

原告:田某一

原告律师:禹晖律师、李转红律师

被告:王某二、秦某

 

案情简介:

王大爷与张大妈恩爱一生,婚后共同生育王某一、王某二、王某三。王某三于1990年去世,育有一子秦某。

王大爷与张大妈生前向北京某单位承租某房屋(以下简称涉案房屋)。

王大爷夫妇相继去世后,涉案房屋的承租人仍是王大爷,后房屋面临拆迁,相关单位与王某一、王某二、秦某三人签订《函告》,载明:三方均已公证声明放弃该房产的承租权,并同意在遇危改动迁时,愿意放弃拆旧换新方案,实施货币补偿方案,货币补偿金额将平均分成三份,每方各一份。

为便于拆迁,根据拆迁单位的要求,将长子王某二变更为新的承租人,双方于2018年2月签订《购买公有住宅简易楼房协议书》,协议载明:经某某区房改办批准,王某二自愿购买涉案房屋。

后王某二与北京XX房地产开发中心签订《搬迁腾退货币补偿协议》,协议载明:因棚改项目,需要王某二腾退涉案房屋;王某二获货币补偿,放弃房屋安置;腾退补偿及奖励共计350余万元。

王某一作为原涉案房屋承租人的子女之一,与王某二签订了分割拆迁款的协议,理应获得相应的拆迁利益,现因王某二一直未领取拆迁款项,并且拒绝与王某一沟通后续事宜如何处理,王某一无奈之下只得委托家理律师,运用法律维护自身权益。

 

办案经过:

考虑到拆迁款项还未向王某二发放,禹晖律师第一时间积极与拆迁办的办事人员进行电话沟通,带着所函、委托代理合同等重要证件,亲自到拆迁办细致查阅了拆迁档案,并且与拆迁办负责人沟通暂缓向王某二支付拆迁款的事宜,最终为我方当事人王某争取到延期三个月发放拆迁款项的答复,为诉讼后能够实现拿到拆迁款项的最终目的赢得宝贵的时间。

通过对本案情况的细致了解,家理律师认为,如何设计诉讼请求是必须解决的首要问题。

1.倘若开庭时,王某二还未实际收到拆迁款项,若向王某二直接主张分割拆迁款,可能被法院以王某二未收到拆迁款项为由,驳回诉讼请求。且若确认王某

一具有100余万元的拆迁款利益,则存在法院支持了我方请求,在实践上依然存在不能实际执行的问题。

2.如果追加北京某房地产开发中心为第三人,在法院查明王某一具有100余万元的拆迁利益后,可以由第三人直接向王某一支付相应拆迁款项,但法院拒绝了家理律师追加第三人的申请。

3.如若由拆迁办直接把钱打给王某二,则需承受王某二在收到款项后直接转移走财产的风险,该方案风险很大。

值此,诉讼陷入了窘境,家理律师及时转变思路,认为通过调解亦可实现我方当事人拿到拆迁款的心愿。

家理律师多次与法官积极沟通,希望能促成双方的调解。然而被告王某二主张多分,理由是在涉案房屋公房转为私产的过程中,通过使用其工龄才获得购买房产的优惠价格,因此王某二认为这部分使用工龄所产生的相关拆迁利益,应当由自己所有,并且王某二的工龄已经使用过一次,因此不能再享受使用工龄所带来的利益,这也属于损失。而且王某二认为自己作为被拆迁人,与拆迁办签订了协议,今后再也不能作为被拆迁人享受拆迁利益了,而王某一和秦某如遇拆迁还能享受相应拆迁利益,因此其损失应当由王某一与秦某来承担。

最终王某二表示,希望从350余万元的拆迁款项中扣除部分款项,作为王某二的补偿,剩余的款项三人均分。

我方当事人王某一和秦某实在不能接受这个调解方案,但是因为顾念亲情,为了避免亲情割裂,同意三方各退一步,进行调解。最终经过律师和法官的共同努力,通过讲法说理、情理沟通等多种方式最终促成双方调解。

 

 

案件结果:

双方最终达成调解协议,王某一取得搬迁腾退货币补偿款105余万元;王某二取得146余万元;秦某获得99余万元。

 

家理律说:

本案所涉及下述争议焦点问题,值得我们关注:

一、拆迁利益是否应当由三人均等分配?

律师认为,王某二与北京某房地产开发中心签订《搬迁腾退货币补偿协议》的行为应当定性为:王某二只是代表王某一、秦某及其本人参与拆迁所涉及材料的签署和手续的办理,并且三方签署了拆迁利益的分配协议,因此拆迁利益应当由三人均等分配。

二、王某二在购买涉案房屋时,使用了王某二及其爱人的工龄,主张扣除部分拆迁款是否合理?

家理律师认为:

1.腾退补偿款不涉及使用工龄而产生的属于人身性质的补偿。涉案房屋的腾退补偿款是依据被腾退房屋、装修及附属物以及占用范围内的土地使用权,在正常交易下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在某时点自愿进行交易的金额再加上腾退补助的奖励得出,因此所有的腾退补偿款项均不涉及任何人身性质的补偿与补助。并且涉案房屋拆迁腾退与涉案房屋由公产转为私产是两个独立的行为,相互之间没有关联性。在购房环节,对于王某二而言,可以选择不使用工龄购买房屋,不能因为自己的选择,而让王某一和秦某为此承担风险。

2.涉案房屋拆迁于原被告而言,属于获利行为,王某二未因此产生直接的损失。原被告原本都有各自的住房,获得拆迁并非是基于自己的住房拆迁而获得,而是因为王大爷生前承租的公房拆迁而获得的利益。若王大爷没有去世,王某二不可能成为承租人代表,更不可能签署拆迁协议,本次拆迁对于原被告而言均属于纯获利的事实,不存在谁因此而受有损失的情况发生。

3.三方签署的协议内容明确为所有的货币补偿一分为三,并未提及由王某一与秦某共同承担该风险和义务。因此王某二应当恪守诚实信用原则,货币补偿一分为三,其余风险、义务应当自行承担。

 

案外说法:

站在原告的角度,家理律师认为:家庭财产协议是家庭内部成员基于家庭的信任而针对财产问题进行约定的一种协议形式,那么应当在原公房承租人去世后,通过家庭内部的表决公平推举新的承租人,大家一致推举的承租人应当是平日里家庭付出较多、与大家相处均融洽的人,这样可以避免诸多风险。

回顾被告人的做法,家理律师要提醒的是:在签署家庭财产协议时,在公平分配利益基础上,也要考虑风险和利益承担问题,以避免权利享受和义务承担不匹配的情形。

 

 

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